不動産投資の利益確定を考える～出口戦略の考察～

不動産投資って最終的にはどうするの？

ゆうき

人によって違うよね(*´▽｀*)

大きくは2つで物件を持ち続ける方法と売却する方法だね。

ゆうきは現在、4軒の投資用戸建を持っています。
不動産投資を始めたのが2018年9月ですので、現在（2021年6月）で4年目です。
まだ出口戦略を経験したことがありませんが、今回は戸建の出口戦略について考察していきます。

この記事の目次

1. 出口戦略の種類
2. 物件が朽ちるまで持ち続ける
3. 売却
4. 売却ケース1　投資家に売却を想定
5. 売却ケース2　実需の方に売却を想定
6. まとめ

1. 出口戦略の種類
2. 物件が朽ちるまで持ち続ける
3. 売却
4. 売却ケース1　投資家に売却を想定
5. 売却ケース2　実需の方に売却を想定
6. まとめ

1. 出口戦略の種類

物件を購入してから、出口として考えられる方法としては

① 物件が朽ちるまで持ち続ける。
② 売却する。

の2つを考えることができます。

次からそれぞれの場合を考えていきます．

2. 物件が朽ちるまで持ち続ける

1つの考え方に、出口をわざわざ作らずに、物件が朽ちるまで持ち続けるという選択肢があります。

不動産投資にはざっくりと利益を

売却益　⇒　キャピタルゲイン
運用益　⇒　インカムゲイン

の2つのカテゴリーに分類することができます。

「物件が朽ちるまで持ち続ける」というのは、インカムゲインでとことんまで戦うということですね。
メリットとしては、不動産の売却はなかなか相手が見つからない（現金化しにくい）ので、それを考えなくてよくなります。

デメリットとしては、物件をメンテナンスしないとだんだんと賃料が下がってきます。

もし、メンテナンスしてもその物件の立地にもよりますが、賃料が下がってくることがあります。
後者は、購入するときに選定できる目を持てれば、賃料下落を回避する可能性を高くすることもできます。

3. 売却

売却時に特に個人事業主として物件を購入していると考慮しなければならないものがあります。

それは税金です(; ･`д･´)

法人で購入した場合には、また別の考え方をしなければなりませんが、個人で購入したときは

長期譲渡所得と
短期譲渡所得とを

考えなければなりません。
もちろん

譲渡金額＞取得金額

の場合に限られます。

しかしながらゆうきのような築古戸建を購入するともちろんバリューアップ（リフォーム）をしないと入居者さんがついてくれません。誰でも古くて汚い家に住むのは嫌ですからね。

（もちろん、賃料を安くして古くて汚い家をそのまま賃貸する、借主が自由にリフォームできることを売りにして賃貸することも一つの手ではあります。
しかし、ゆうきには難易度が高すぎです(笑)）

長期譲渡所得と短期譲渡所得については以下の通りです。

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える場合　→　長期譲渡所得
譲渡した年の1月１日における所有期間が5年以下　　　　→　短期譲渡所得

例えば2016年2月1日に取得した土地を2021年4月1日に譲渡した場合、譲渡した年（2021年）の1月1日の時点では4年11か月しか所有していないので、短期譲渡所得になってしまいます。この点は要注意ですね。

そしてその税金の計算方法は

長期譲渡所得　課税譲渡所得金額　×　15％（住民税5%）
短期譲渡所得　課税譲渡所得金額　×　30％（住民税9%）

となり、大きな差が出てきます。

参考
No.3211　短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 (nta.go.jp)
No.3208　長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 (nta.go.jp)

また、売却するときは実需の方に売却するか、投資家に売却するかによっても考えなければなりません。

4. 売却ケース1　投資家に売却を想定

投資家に売却することを想定すると

メリットとして、比較的早く現金化できること。
（それでも投資信託や株のようには早くありませんが(;^_^A）

デメリットとして、安く買いたたかれること。

です。

投資家に売却するとなると実需の方のみと違って間口を広げることができますので、現金化が比較的早くできます。

デメリットについては、ご自身が購入するときを考えてみてください。
不動産投資家にとって買値はほぼすべての儲けの要因を担ってしまうと言っても過言ではないでしょう。かくいう、ゆうきも当初2軒1,200万円の物件を、2軒で500万円まで指値をして通したことがあります。

すなわち、

売却する側は少しでも高く売りたい。
購入する側は少しでも安く買いたい。

と、意識が相反してしまうのです。

この対策として、多少無理めのADを支払ってでも、入居者をつけてから投資家に売却する方もいるようです。

購入の経験の少ないゆうきの場合は、戸建で入居者がいると中の状態が分からないので、あまり手を出さないですけど(笑)。
理由は現在の入居者が去った後にどの程度のリフォーム代がかかるか分からないからです。

あと、投資家さんから購入するよりも理由があって現金化を急いでいる投資家さん以外の方から購入する方がいい物件を安く購入できる場合もありますφ(．．)

5. 売却ケース2　実需の方に売却を想定

戸建に限りますが、実需の方に売却を想定したときには

メリットとして、投資家よりも比較的高い値段で売却できる。
デメリットとして、現金化するのに時間がかかる。

を考えることができます。

投資家よりも実需の方に売却した方が高い値段で取引されることが多いです。
ゆうきも不動産投資を始める前は戸建物件が数百万円で購入できるとは思ってもいませんでした。
少なくとも数千万円はすると考えていました。いわゆる市場価格の歪みってやつですね。

周りに聞いても戸建を投資家が購入している価格で買えることを知りません。
すなわちその分、投資家としては実需の方には高い価格で売却できることができます。

デメリットとしては、間口を実需に限定してしまうと現金化のスピードが遅くなる可能性が高くなります。

6. まとめ

今回は不動産投資の出口戦略について考察してみました。
それぞれの出口についてメリット、デメリットをまとめると以下の通りです。

	メリット	デメリット
物件を持ち続ける	・売却タイミングを考えなくてよい	・メンテナンスを適宜して賃料が下がらないようにする。・メンテナンスをしても賃料下落のリスクがある。
投資家に売却	・実需の方のみよりも間口が広がり、現金化のスピードが早くなる可能性がある。	・安く買いたたかれる可能性が高い
実需に売却	・高い価格で売却できる可能性がある	・間口が狭くなり、現金化のスピードが遅くなる可能性がある。