正直に言います！ゆうきの2軒目の物件を使った融資なしの場合の利回り計算方法！

前回で融資を使った利回りはよくわかったけど，融資を使わないとどんな利回りになるの？

ゆうき

ボクの2軒目の築古戸建が融資なしだったので、それを例に利回りを計算しよう！

前回はゆうきの1軒目の築古戸建の物件を使って色々な利回りの計算方法をご紹介しました。融資を使わなかったときはどのようになるのでしょうか？

ゆうきの2軒目に買った物件はちょうど融資なしで運営していますので、それを例にして、具体的な利回りを計算していきたいと思います。

ボクの不動産投資の数字はすべて外注でやっていますので、上級者の方から見れば非常に甘い利回りとなっています。
でも、正直に数字を出しますので、ぜひ読んでみてくださいm(_ _)m

また、おかしい部分があればぜひご指摘をお願いしますね。
用語について分からないことがあればこちらをご覧ください。

この記事の目次

1. 物件スペック

「物件スペック」
価格：310万円
リフォーム代：359万円
賃料：6.5万円／月（78万円／年）
木造2階建　5LDK 築47年（駐車場なし）

埼玉県某大都市沿線駅徒歩24分
路線価：　659万円
土地面積：98.30㎡
床面積：1Ｆ　34.96㎡
2Ｆ　34.78㎡

リフォーム前

リフォーム後

「初期費用」
仲介手数料：0万円（不動産屋さんからの購入）
登記費用：15.7万円
その他：0.6万円

合計：16.3万円

全古協コンサル代：7.6万円
不動産取得税：7.7万円

「想定運営費」
想定修繕費：6万円
固定資産税：2万円
管理手数料：4.55万円／年（振込手数料込）
保険料：1.3万円／年（浸水保険無）
合計：13.85万円／年

減価償却費：24万円／年

必要な情報は以上です。

計算をしやすくするため、賃貸して2年目以降の利回りとします。
それでは次からそれぞれの利回りを計算していきますね。

年間賃料収入÷ 物件価格
78万円÷310万円＝25.2％

年間家賃収入÷（物件価格+最初のリフォーム代）
78万円÷（310万円＋359万円）＝11.7％

年間家賃収入÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
78万円÷{310万円+359万円+(16.3万円＋7.6万円)}＝11.3％

（年間収入－年間費用）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（78万円－13.85万円）÷{310万円+359万円+(16.3万円＋7.6万円)}＝9.3％

NOI: 78万円－13.85万円＝64.15万円

（NOI－税金－年間借入金元本返済額）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（64.15万円－7.7万円）÷{310万円+359万円+(16.3万円＋7.6万円)}＝8.1％

（NOI－減価償却費）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（64.15万円－24万円）÷{310万円+359万円+(16.3万円＋7.6万円)}＝5.8％

NOI÷自己資金
64.15万円÷692.9万円＝9.3％