前回は色々な利回りを教えてもらったけど、具体的な例はないの？
ええっと(;^_^A ボクの1軒目の築古戸建で具体的に見て行こうかφ(．．)
前回は色々な利回りの計算方法をご紹介しました。
でも、具体的な数字が入らないとなかなかピンときませんよね？
そこで今回はゆうきの初めて買った物件を例にして、具体的な利回りを計算していきたいと思います。
ボクの不動産投資の数字はすべて外注でやっていますので、上級者の方から見れば非常に甘い利回りとなっています。
間違えている個所があったら、ご指摘いただけるとありがたいです(笑)
正直に数字を出しますので、ぜひ読んでみてくださいm(_ _)m
この記事の目次
1. 物件スペック
「物件スペック」
価格：490万円
リフォーム代：134万円
賃料：6.5万円／月（78万円／年）
木造2階建 3DK 築48年
リフォームの前後の写真が出てきたので、へたくそな写真ですが、
ご参考までに。
なお、外装は入居者様のご迷惑になることもあるので、載せていません。
リフォーム前
リフォーム後
千葉県某大都市沿線駅徒歩22分
路線価： 419万円
土地面積：61.6㎡
床面積：1Ｆ 31.18㎡
2Ｆ 22.68㎡
「初期費用」
仲介手数料：22.4万円
登記費用：14.7万円
その他：0.6万円
合計：37.7万円
全古協コンサル代：10.8万円
不動産取得税：7.1万円
「融資条件」
融資金：400万円
金利：2.26% 10年返済
返済額：44.6万円／年（元本40.8万円、利息3.8万円）
「想定運営費」
想定修繕費：6万円
固定資産税：2万円
管理手数料：3.13万円／年（振込手数料込）
保険料：2.6万円／年（浸水保険有）
利息：3.8万円／年
合計：17.5万円／年
減価償却費：10.6万円／年
必要な情報は以上です。
計算をしやすくするため、賃貸して2年目以降の利回りとします。
それでは次からそれぞれの利回りを計算していきますね。
2. 表面利回り
年間賃料収入÷ 物件価格
78万円÷490万円＝15.9％
3. リフォーム代込の利回り
年間家賃収入÷（物件価格+最初のリフォーム代）
78万円÷（490万円＋134万円）＝12.5％
4. 実質利回り
年間家賃収入÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
78万円÷{490万円+134万円+(37.7万円＋10.8万円)}＝11.6％
5. NOI(Net Pperating Income)利回り
（年間収入－年間費用）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（78万円－17.5万円）÷{490万円+134万円+(37.7万円＋10.8万円)}＝9.0％
NOI: 78万円－17.5万円＝60.5万円
6. キャッシュフロー利回り
（NOI－税金－年間借入金元本返済額）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（60.5万円－7.1万円－40.8万円）÷{490万円+134万円+(37.7万円＋10.8万円)}＝1.9％
7. ROI(Return on Investment)
（NOI－減価償却費）÷（物件価格+最初のリフォーム代+初期費用）
（60.5万円-10.6万円）÷{490万円+134万円+(37.7万円＋10.8万円)}＝7.4％
8. CCR(Cash On Cash Return)
NOI÷自己資金
60.5万円÷（686.1-400）＝21.1％
9. まとめ
| 利回り | 数値 |
| 表面利回り | 15.9% |
| リフォーム代込の利回り | 12.5％ |
| 実質利回り | 11.6％ |
| NOI利回り | 9.0％ |
| キャッシュフロー利回り | 1.9％ |
| ROI | 7.4％ |
| CCR | 21.1％ |
それぞれの求め方によって数値もいろいろと異なりますね。一番高く算出される表面利回りが何も知らない人に対して詐欺で用いられるのも納得できますね。
CCRは融資を受けているため、表面利回りよりも多きな値となっています。これがいわゆる「融資によってレバレッジをかける」の正体です。
今回はこのへんで(^.^)/~~~
ゆうき
理系博士号取得者 / 製薬会社勤務→商社勤務(2021年)/ 所有物件 戸建4軒
科学、不動産投資、法律と気が向いたことを書いていく雑記ブログです。
各分野初心者の方々の「困った」や「知りたかった」の助けになるようにブログ作成中！
2020年11月23日ブログ開始
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