不動産投資でシミュレーションをして、家を買って、火災保険に入って、リフォームするまでは分かったけど、入居者さんをどうやって募集すればいいの？
不動産屋さんにお願いするのが一般的だけど、今回は不動産屋さんで募集をお願いするやり方についてお話しするね！^^
不動産投資を始めて、火災保険に入ってリフォームをしたまではいいけど、募集ってどうやったらいいでしょうね(´･ω･｀?)
そんな疑問を今回は記事にしてみました。
間違えている部分があったらご指摘いただくとありがたいです^^
1.準備
1) 登記の謄本を用意
2) 間取の分かる資料を準備
3) 用語の勉強
2.登記謄本の準備
法務局へ行けば、自身で登記の謄本をとれますが、購入の際に登記を司法書士さんにお願いした場合、1通登記謄本を入手していただけます。
ゆうきはこの1通をPCに取り込んでいつでも印刷できるようにしています。
念のため、土地と家屋の登記謄本又はコピーを用意しましょう。
3.間取りの分かる資料の準備
1) 管理会社を決めている場合
管理会社を既に決めていて他の不動産屋さんにも募集をお願いする場合、管理会社さんがマイソク（募集の資料）を作成してくれるところが多いですので、それでOKです。
2) 管理会社が決まっていない場合又は自主管理の場合
ゆうきのように下手でもいいの（間取図例）で、間取り図を作って資料として持っていくと話がスムーズに進みます。
間取図例
間取り図を作成するときはMicrosoft Excelや、使い慣れた方ならば使い慣れたCADで作成するといいと思います。ゆうきはPCのフリーソフトのせっけい倶楽部を使用して作成しました。このソフトの欠点としてはjpg保存できないところでしょうか(´･ω･｀)
ゆうきは描いた間取図を画像ツール（ペイント等）でjpg化しました。
4.作成する資料内容
管理会社が決まっていて、マイソクをいただけるならそのマイソクでOKです。
話術に自信がある方は資料を作成しなくても話がスムーズにすすみますが、ゆうきは話術が苦手なので、資料を作って不動産屋さんを巡ります。
ゆうきの作成している資料のポイントは次の通りです。
1) 戸建でも物件の名前を付ける。
2) 間取（3DKとか2LDKとか）の表記をする。
3) 交通，構造，仕様部分面積（床面積），間取内訳，築年月，駐車場の有無（なければ近隣でいくらくらいか）
4) 物件の写真
戸建でも、物件名をしっかりつけておくと、不動産屋さんとのその後のやり取りが物件名を言っただけで分かってもらえるので楽です♪
やる気のある不動産屋さんだと、現地に行ってきれいに写真まで撮ってサイトに掲載してくれます。一方でやる気の薄い不動産屋さんだと自分で撮った写真がそのまま掲載されることもあります(´;ω;｀)
5.用語の勉強
恐らく最初に困る用語は「AD」です。
「AD」とは広告宣伝費のことです。通常1か月以上で支払います。
（宅建業法で定められている仲介料は大家、借主共に家賃0.5か月分しか仲介業者は請求できません。広告という形で不動産屋さんの儲けに上乗せされます(笑)。）「AD」を高く支払うと不動産屋さんが入居付けにがんばってくれます（商売ですから）。
最初は1か月として様子を見るのがゆうきのやり方です。入居者が決まらないようならADを上乗せします。
1) 管理会社を決めていて管理会社が入居者を決めてくれた場合
管理会社に契約したADを支払うのみです。
2) 管理会社を既に決めていて他の不動産屋さんからの紹介で入居者さんが決まった場合
管理会社を通して決めてくれた不動産屋さんから請求が来ます．
例えば「ADを賃料の1か月でお願いします」とした場合、
決めてくれた不動産屋さんに賃料の1か月分
管理会社に賃料の1か月分
をお支払いするのが通常です。
もちろん例外はありますので、しっかりと契約前にお願いする管理会社さんと他の不動産屋さんに確認しましょう！
3) 入居者を決めていただいた不動産屋さんに管理もお願いする場合
入居者を決めていただいた不動産屋さんに契約したADを支払うのみです。
6.専任媒介？一般媒介？
ざっくりと募集方法を分けて「専任媒介」と「一般媒介」とざっくりと2種類あります（細かくは3種類）。
一般媒介 → 複数の不動産屋さんに募集をしてもらう。
専任媒介 → 1店舗のみの不動産屋さんに募集をしてもらう。
ゆうきは、何か特別な事情がない限り「一般媒介」をお勧めします。「専任媒介」したにも関わらず、「やる気の薄い不動産屋さんでした」では目も当てられなくなります(笑)。
ゆうきの場合は、全古協でご紹介いただける管理会社がない場合、一般媒介で入居者を決めていただいた不動産屋さんに管理もお願いします。
7.直接or電話
ここまで出来たら、作成した資料と登記謄本のコピーを持って（それぞれ訪問先に渡せる枚数を印刷しておきましょう！）、不動産屋さん巡りです。物件の近くの不動産屋さんと近くの大きい駅の不動産屋さんを中心に不動産屋さん巡り（営業）をしましょう！
電話で営業をする方もいらっしゃるみたいですが、ゆうきの場合は直接訪問します。訪問時間の理想は休日の閉店少し前（例えば日曜日の夕方）と言われていますが、サラリーマンをしている方々には何日も時間を割くことが難しいと思います。ゆうきも普段サラリーマンをしていますので、失礼と知りながら朝から1日かけて営業することが多いです。
直接訪問の営業をすると嫌な思いをすることも多いです。
「この付近は需要がないですよ」とか言われることありますが、賃料と釣り合っていれば入居付けできないこともないので、凹まないようにしましょう(笑)
しかしながら、その不動産屋さんのやる気の度合いを感じることができます。
TVCMをしているような大きい不動産屋さんだからといって、やる気があるとは限りません。しっかりと見極めると契約時等のときに話が楽に進みます。
ゆうきは前回の募集のときに10件の不動産屋さんに募集をお願いしました。
8.募集条件
不動産屋さんへ営業に行ったら大家さん側からの募集条件を提示します。
主な募集条件は以下の通りです．
1) 家賃
2) 敷金、礼金（敷金をとらない場合は退去費の有無，退去費の価格）
3) AD
4) 外国人入居の可否
5) ペット飼育の可否
6) 管理をお願いする場合、家賃保証会社をつけるかどうか
5)の保証会社は必須の不動産屋さんも多いです。
入居者の初期費用についても不動産屋さんで異なりますので、余裕があれば確認できるといいですね。
上記に加えてゆうきの保有の物件ではフリーレント（家賃無料期間）1か月を入居者の希望で付けられるようにしています。
ゆうきの場合はフリーレントを希望される方には
12か月未満の退去で家賃2か月分の違約金
24か月未満の退去で家賃1か月分の違約金
をいただくようにしています。
お金をかけて長く住めるように綺麗にリフォームしていますので、フリーレントを使用して,なおかつ短期間で退去されるとコスト高になるためです(´；ω；`)
9.まとめ
今回ご紹介したやり方で入居者募集を開始できます。不動産屋さんとのやり取りの中でシステム的にも分からないことが出てくると思います。そんな時は迷わず「初心者で仕組が分からないので教えていただけますか？」と聞けば大抵教えていただけます。
（親切さの度合いも測れます(笑)）
既に不動産投資をしている人に最初は付いてきてもらうのも一つの手ですね。
番外編として、大家さんが自身で行う方法としてウチコミやジモティーを使う手もあります。
ただし、ジモティーで入居者を募集すると、募集内容を勝手に判断する人やトラブルを起こしやすい人が多いとよく話を聞きますので、自己判断で使用するといいと思います。
（実際にゆうきもトラブルになりかけたことがあります(ノД`)・゜・。）
不動産投資を始めたい方のご参考になると嬉しいですね。
今回はこのへんで(^.^)/~~~
ゆうき
理系博士号取得者 / 製薬会社勤務→商社勤務(2021年)/ 所有物件 戸建4軒
科学、不動産投資、法律と気が向いたことを書いていく雑記ブログです。
各分野初心者の方々の「困った」や「知りたかった」の助けになるようにブログ作成中！
2020年11月23日ブログ開始
コメント