不動産管理会社もいろいろあります～ハズレ管理会社を選ぶとどうなるのか～

ゆうきは賃貸する物件の管理は自分でやってるの？

ゆうき

全ての物件で管理会社にお願いしているよ(*´▽｀*)

管理会社さんの質もいろいろあるよね(;´･ω･)

ゆうきは現在、4軒の投資用戸建を持っています。
いずれも不動産屋さんに管理を任せていてその手数料は家賃の3～5%程度です。
しかも、ゆうきの場合4軒とも違う不動産屋さんに管理してもらっています。

2軒は街の小さな不動産屋さん（優良＆超優良！）
1軒は関東を中心に展開している中堅の不動産屋さん（超優良！！）
1軒は全国展開している大手の不動産屋さん( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
です。

ゆうきが加入している(一社)全国古家再生推進協議会が推奨している管理会社さんがあれば、迷わずそこに管理をお願いするのですが、千葉郊外の2軒はまだ全古協さんが浸透していない地域でした。
そこで、客付けを決めていただいたところに管理をお願いする約束をしていたため、こんなに管理会社さんがバラバラなのです（笑）

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2021年4月に初めての退去があり、超大手の不動産屋さんに管理してもらっている物件でした。
またこの管理会社さんは、ゆうきが管理してもらっている管理会社さんの中で最もハズレだなと感じた会社でした。
正直な感想として、大きな問題が起こる前に退去で契約終了できてよかったと思っています。

今回は管理会社がハズレだった場合どうなるのかを書いていきたいと思います。

1. 鍵の受け渡し

客付けを決めてもらって、入居者さんが入る前にまず管理会社とすること。
契約書の作成と大家さんから管理会社への鍵の受け渡しです。

初めてお願いする管理会社さんでしたので、会社によって管理の仕方が異なっていたりする部分もあることから分からないことも最初に質問する必要があります。

そこで10月のある日、事前に約束をとって時間を合わせて不動産屋さんに向かいます。
遅れては申し訳ないので、30分くらい前には不動産屋さんの近くに着いておいて、
近くの喫茶店でコーヒーを飲みながら時間を調整するのがゆうきのスタイルです。

時間を調整した後、客付けをしてくれたお礼のお菓子（3千円程度）を持参し、
不動産屋さんに伺ったところ、私の物件の担当者が不在とのこと!?
 (さすが、全国展開している大手！一部屋ではゴミみたいなものなのか？)

担当者じゃなくても、質問には回答してもらえるだろうと契約に関して2、3質問をしたところ誰も回答できないとのこと・・・。

30分程度待たされて支店長とやらが戻ってきました。
質問をさせてもらいました。歯切れの悪い回答でしたが。

2. 管理契約

客付けをしていただいたので、約束通り管理契約を結ぼうとした時、支店長さんよりびっくりした顔をされました。

なんと！管理契約をすることをすっかり忘れていたようです。
（さすが超大手。一部屋くらいの管理料はゴミみたいなものなのか？）

ちなみに入居者さんが退去するまで、管理契約について3回ほど催促しましたが、結局管理しますと口約束をして、契約書を交わすことなく終わりました。

多分管理会社さんは契約が成立していないと思っているでしょうが、口約束でも契約はお互いの合意があれば成立しているはずです(-_-;)

3. 入居者さんの要望と対応

入居者さんが入って1カ月目。
管理会社を通して入居者さんのご希望でケーブルテレビを引きたいので工事をしていいかとのこと。
ゆうきはOKを出し、書類が必要ならば送ってくださいと管理会社にお願いしました。

管理会社からはメールに添付された許諾書。
更にメールで返送すればよいとのこと。
言われた通り、許諾書にサインをしてpdfファイルを作成して返信。

次の日、やっぱり原本でないとだめとのこと。
原本を送ってくださいと管理会社にお願いしたところ、

店「代理でサインしておきました！」

と元気に言われましたOrz

代理権与えてないのに・・・？
宅建で代理について勉強しなかった・・・？
っていうか宅建士ちゃんといるの・・・？
それって無権代理だよね・・・？

言いたいことは山積みでしたが、あまり管理会社との関係を悪くするのもどうかと思いとどまりました。
ちなみにいまだに、ゆうきは追認していません。

4. 退去連絡

超大手な不動産屋さんだけあって、この不動産屋さんは管理部署と店舗が別に存在しています。

３月も残り２週間を切ったくらいになった頃に店舗から電話がかかってきました。
「あれっ？他の物件の空室確認かな？」と思って電話に出たところ、

店舗「今月末で退去ですけど、募集条件は前と同じでいいですか？」

ん？？ん？？退去？？初耳だぞ！？
しかも管理部署からではなく、店舗からの電話だしどういうことだ？？

ゆうき「退去について初耳なのですが、そこをまずクリアにしていただけますか？」

急いで管理部署の担当者にも電話。担当者が把握しておらずOrz

ここで、今までのガマンの限界がきました。
賃貸契約書には1か月前に退去の連絡を入居者さんに課しているのに、退去2週間を切って、しかも管理部門ではなく店舗からのルートで別件で退去の連絡が初めて入るとはどういうことなのでしょうか？

機会損失したら補填していただけるのでしょうかねぇ(# ﾟДﾟ)

5. 退去手続き1

信用を失墜する行為の連続のため、退去の手続きくらいはしっかりしてくれと注文しました（それでも、もう信用できませんが）。

ゆうきの物件は敷金、礼金をもらっていません。
その代わり退去費として10万円をいただいています。
また、フリーレントをつけた場合（入居者の選択性）、
1年未満の退去で2か月分の家賃、
2年未満の退去で1か月分の家賃に
相当する額の違約金をいただくことにしています。

今回は2か月分の家賃の違約金が発生するケースになりました。

退去の日も近くなったある日、店舗から電話があって

店「違約金と退去費は分割してもいいですかと入居者から連絡がありました。」
ゆうき「御社で契約している保証会社の保証がつくならいいですよ」
店「3回払いでいいですかと入居者からありました。」
ゆうき「いいですよ」
店「入居者にいい旨を連絡します」

しばらくして

店「入居者に伝えました。」
ゆうき「保証会社は大丈夫ですか？」
店「確認します」
ゆうき「？？」

しばらくして

店「退去後2カ月は保証の対象だそうです。」
ゆうき「確認する順番が逆じゃないですか？3回目の支払いがない場合は御社で補填していただけるんですか？」

っというやりとりがありました。
結局、保証会社に先にゆうきに一括で支払ってもらい、
入居者さんからの回収は保証会社やるということに落ち着きました。

情報不足の状態で、ゆうきと入居者さんに重要な選択させて、
後付けで保証会社では回収できませんでした！とは
どんな管理なのでしょうか(　ﾟдﾟ)ポカーン

6. 退去手続き2

3月30日時点で他に何も連絡がなかったので、こちらから何か過不足がないかを管理会社に尋ねました。
すると、しれっと管理部署から

管理部門「退去日が4月5日になりました！」

とのこと・・・。

こちらは、原状回復工事のための業者に見積依頼をすでに連絡してるのに・・・？
なぜ、こちらから問い合わせしなければ、延長の話が聞けなかった・・・？
こちらから確認しなかったときの原状回復業者の人件費はどうするつもりだったの・・・？

7. 退去後

管理会社の退去時の確認があります。
その後に原状回復の業者に入ってもらって最速で原状回復の見積を出してもらう予定でした。

退去日の翌日に管理会社の確認が入る予定でした。
退去日に管理会社から連絡が入り、
「入居者から鍵の返却が遅れますとの連絡が入りました。」

・・・。
やっぱりトラブったか。Orz

原状回復の業者さんに連絡して、再度見積作成のための確認の日にちをずらしてもらいました。
原状回復をお願いしている業者さんにもご迷惑をおかけして本当に申し訳なかったです。

8. まとめ

上記、管理会社の不動産屋さんは誰もが知るテレビCMもバンバン流している超大手です。
大手だからといって、しっかりしているとは限りません。
本当に大きな事件がある前に管理契約を解約（結局契約書を交わしていませんが。）できて
よかったと心底思っています。
不動産投資家のコラムニストのコラムを見ているとまだまだ甘い方みたいです。
酷いところは下を見ればきりがないようです。

ゆうきは、現在進行形でこの大手不動産管理会社へ連絡をこれ以上ないくらいに確認の連絡を入れて
一挙手一投足進捗を聴くように気をつけています。

これから不動産投資を始められる方は管理会社が少しでも変だと思ったら気を付けてくださいね。
機会があれば、当たりの管理会社についても書いていけたらと思います。

今回はこのへんで(^.^)/~~~

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ゆうき

ゆうき
理系博士号取得者 / 製薬会社勤務→商社勤務(2021年)/ 所有物件 戸建4軒
科学、不動産投資、法律と気が向いたことを書いていく雑記ブログです。
各分野初心者の方々の「困った」や「知りたかった」の助けになるようにブログ作成中！
2020年11月23日ブログ開始