不動産管理会社もいろいろあります～アタリ管理会社を選ぶとどうなるのか～

前の記事で管理会社がハズレだったときの対応の悪さが良く分かったね。

ゆうき

管理会社がはずれだと何かあった時に入居者さんも困るから管理会社選びは不動産投資において重要な項目の一つだね(;´･ω･)

今回は前回の対照として当たりの管理会社の場合について事例を紹介するね。

ゆうきは現在、4軒の投資用戸建を持っています。
いずれも不動産屋さんに管理を任せていてその手数料は3～5%程度です。
しかも、ゆうきの場合4軒とも違う不動産屋さんに管理してもらっています。

2軒は街の小さな不動産屋さん
1軒は関東を中心に展開している中堅の不動産屋さん
1軒は全国展開している大手の不動産屋さん

です。

前回はハズレの超大手の不動産屋さんの管理についての記事を書きました。
今回は管理会社が優良＆超優良だった場合どうなるのか書いていきたいと思います。

この記事の目次

1. 募集
2. 鍵の受け渡し時
3. 管理契約
4. トラブルと対処
5. まとめ

1. 募集
2. 鍵の受け渡し時
3. 管理契約
4. トラブルと対処
5. まとめ

1. 募集

初めての戸建物件については全古協さんがご紹介してくれた管理会社ありきで、管理会社となる不動産屋さん以外の不動産屋さんには募集のみをお願いしていました(結局この管理会社さんをしていただく不動産屋さんが客付けをしてくれました^^)。

通常、他の不動産屋さんを通して管理会社さんに管理をお願いした場合、客付けを決めていただいた不動産屋さんに宣伝広告費、管理会社さんの不動産屋さんに宣伝広告費をお支払いします。しかしこの管理会社さんは他の不動産屋さんが客付けをしてくれた場合、管理会社さんの宣伝広告費を受け取りませんΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

4軒目は全古協さん推奨の管理会社がない地域でしたので、客付けを決めていただいたところに管理をお願いする形をとりました。

ゆうきは自分でもウチコミやジモティーで募集をかけるため、自分で客付けができた場合の管理会社も決めなければなりません。

ゆうきの理想は「貸してくれてありがとう」「借りてくれてありがとう」と賃貸借関係の双方が言えることです。そこで、できるだけ初期費用が入居者さんの有利になるような管理会社を探しました。

現在の超優良な中堅の不動産屋さんは

鍵交換の有無　→　入居者さんの選択
消毒の有無　　→　入居者さんの選択

と入居者さんにとっても優しい管理会社さんでした。

2. 鍵の受け渡し時

ゆうきの物件は募集時に複数の不動産屋さんに客付けをお願いするために、玄関近くにキーボックスを置いてその中に鍵を入れて対応しています。
<span data-mce-type="bookmark" style="display: inline-block; width: 0px; overflow: hidden; line-height: 0;" class="mce_SELRES_start"></span><br />
客付け後、全古協さんが推奨する管理会社さん（この2社は優良＆超優良会社）は、鍵を現地まで取りに行ってくれます。
さらに、水道、電気の支払いの名義についても、ゆうきから水道、電気の業者さんに連絡しなくても入居者さんへの引き渡しもスムーズに変更してくれます。
（ゆうきは、これが普通だと思っていたので3軒目の入居者さんの時には1カ月くらいゆうきが入居者さんのガスと電気を負担することとなってしまいました(;^_^A）

4軒目の管理会社さんは自分で紹介なしでお願いした管理会社さんでしたが、約束した時間に担当者が受け取ってくれてその場でした2～3の質問も簡潔に回答していただけました。

比較例としてハズレの管理会社さんは、約束した時間に担当者が不在で30分待たされたあげく、店長さんがようやく戻ってきて、質問をしたところ、しどろもどろの回答をいただきました。

https://yukisirius.com/lost-real-estate-management-company/

3. 管理契約

1軒目と2軒目は全古協さんが推奨している管理会社さんは、時間を決めて管理契約を結びに客付けのお礼のお菓子（3千円程度）をもって店舗へ伺いました。この時に質問をして、簡潔に回答をいただいて疑問点は解決できて、安心して管理契約を結ぶことができました。

4軒目の管理会社さんは、日にちと場所（ゆうきの最寄りの駅の喫茶店）をこちらで指定するとわざわざそこまで来ていただけました。こちらも質問に対して簡潔にご回答をいただいて安心して管理契約を結ぶことができました。

比較例として3軒目のハズレの管理会社さんは、管理契約を結ぶこと自体を忘れていました。結局こちらから何回か促しても、いっこうに管理契約を契約書で結ぶことはできませんでした。

https://yukisirius.com/lost-real-estate-management-company/

4. トラブルと対処

4軒目については、入居者さんが入居して以降何も要望がありません。

1軒目は2020年に水漏れとウォシュレットの不具合のトラブルがありました。
1軒目のトラブルについては、管理会社さんより早急にお電話をいただけました。
しかしながら、ゆうきが仕事中で電話に出られなかったため、ゆうきがいつも使っているリフォーム屋さんに連絡をしてくれて、ことなきを得ました。
修繕費についても、管理会社さんは中間マージンを取っていません。
非常に感謝です。

2軒目は駐車場が敷地内になく、対面に別の方が所有している月極駐車場があります。
ゆうきはその駐車場を客付けの時から内見で紹介していただく不動産屋さん用に借りて、
そのまま1～2カ月程度は入居者さんに入居者特典として無料で使用していただいていました。
この駐車場の管理会社はゆうきが使っている管理会社さんとは別の会社さんです。

ある日、入居者さんの駐車の向きが悪く他の方からクレームが入ったと駐車場の管理会社さんよりゆうきに連絡が入りました。
2軒目の管理会社さんへ連絡をして、クレームがあったことをお伝えすると、
「ゆうきさんへクレームを伝えるのはおかしい！」と説明をしてくれました。
その後は駐車場の管理会社さんと掛け合ってくれて、無事解決しました。

優良な管理会社さんだとトラブルがあったときに大変心強いですね。

安心して不動産賃貸業を続けられます。