お部屋探しで気をつけたいこと～弱小大家がお部屋探しに参入したらどうなるのか！？～

ゆうきは大家業をしているけど、最近部屋探ししたことある？

部屋探しのポイントが分からないのだけど。

ゆうき

つい先日、ゆうきが大家をやっている事を知っている人から部屋を探したいけど一緒に来るように頼まれたので、その時の様子を記事にしてみるね。

ゆうきは現在、戸建4軒とテナント1軒の大家をしています。今回は大家業をしているゆうきが知人の部屋探しをするために不動産会社に同行しましたので、その時のやり取りを記事にしますね。

お部屋探しのポイントもお話できると思います。ぜひお部屋探しをしている人も参考にしてくださいね。

この記事の目次

1. お部屋探しの条件
2. 家賃相場
3. 保険
4. 内見
5. 見積
6. まとめ

1. お部屋探しの条件
2. 家賃相場
3. 保険
4. 内見
5. 見積
6. まとめ

1. お部屋探しの条件

今回、次の条件でお部屋を探しました。

場所　つくばエクスプレス沿線
間取　1R～1K（バストイレ別）
ガス　都市ガス

ガスについては、プロパンガスで割高になる分を家賃で吸収できる場合は可としました。
~~（大家側だとプロパンガス会社は嬉しいのですけれどね。）~~

2. 家賃相場

家賃相場は大体、管理費込で7.3～8.0万円でした・・・高っ！Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
例えば常磐線沿線であれば、この月々の料金でしたら家が買えてしまう値段です。

ちなみにゆうきの姉が持っている都区内の賃貸物件は、ほぼ一軒家の状態の1DK（バストイレ別）で7万円です。

なぜ、その周辺の大家さんはそんなに強気な価格が付けられるのかを訪問した不動産屋さんに聞いてみました。

ゆうき「なぜ、この沿線の大家さんは家賃がこんなにも強気でつけられるのですか？」
不動産屋さん「大家はほとんど一人の地主で、いくつも建物を建てていて大手サブリース会社によって運営されているからです」

大手サブリース会社が価格を安定化させているという仕掛けがあったようです。確かに10階建てくらいのものが多くて鉄筋コンクリートで、しかも浴室乾燥付きです。

少しでも苦情が入ったらすぐに新品に交換させられて、大家に負担が全部いって、油断していたらサブリース会社にもうけをすべて持っていかれるような構図になっていますね(´･ω･｀)

ちなみにサブリースとは、業者が大家から一括で建物ごと借り上げて借主に転借して借主の賃料と大家から借りている賃料の差額をもうけにするというビジネスモデルです。

大家のメリットとしては「空室があっても家賃が入ってくる」ということがあります。

建築会社とサブリース会社はグループ会社であることが多いです。
~~少しでも不具合が出たらグループの建築会社に直させるので、グループでウハウハです(笑)~~

借地借家法は借主が非常に強い権限を持てるようになっています。
大家（素人）とサブリース会社（プロ）が賃貸契約を結んでいるので、

貸主（弱い権限）→ 素人
借主（強い権限）→ プロ

という構図ができあがってしまい、大家がサブリース会社の言いなりにならざるをえない状況になることも多々あることが予測できますね。

3. 保険

いくつかの物件を不動産屋さんにピックアップしてもらい、家財保険について聞きました。
管理会社によっては、指定の保険でないとダメというところもやっぱりありました。
~~そういうところはもれなく高い保険料（2万円／年～）でした(;´･ω･)~~

ゆうきの知人が選んだ物件は、保険を自分で選んでいいとのことでした。
自分でネット検索をして契約した方がいい事をゆうきは知人に伝えました。
ちなみに不動産屋さんに丸投げすると1.8万円／2年でした。
良心的な方かもしれません。

~~ネットで検索すると同等の保証で6千円／年でした。~~

4. 内見

内見したかったのですが、現在住んでいるお部屋だそうで残念ながら内見はできませんでした。
内見しないでお部屋決めるのは不安なのですけれどね。

5. 見積

内見もできないこともあり、クールダウンしてよく考えてから申込をするかを決定した方が良い旨を知人に伝えました。そこで、とりあえず見積を作成してもらい、その不動産屋さんは出ることにしました。

すると、なんと仲介手数料が1か月分+税の金額がそこには書かれていましたΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

しれっと説明もなく流されそうになったので、

ゆうき　「なぜ、仲介手数料は1ヵ月分なのですか？」
不動産屋さん「大家から仲介手数料をいただいていないからです。(･`д･´)ｷﾘｯ」

多分何も知らない人であれば、この説明になっていない説明で納得するのでしょう(;´･ω･)

国交省のホームページには以下のような告示が出ています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

第四貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の1月分の1.1倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.55倍に相当する金額以内とする。
昭和45年建設省告示第1552号（pdf形式）

要約すると

賃貸の仲介手数料は貸主、借主併せて上限1.1か月として、依頼者の承諾を得ない限りは家賃の0.55か月を上限とする。

ってことです。

すなわち、借主から承諾を得ない限り、借主から1.1か月の仲介手数料を取ることは違法となります。

もっとかみ砕くと、貸主から仲介手数料をもらっていないのは不動産屋さんの勝手で、借主に転嫁するのはお門違いということです(; ･`д･´)